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杭州房企破产第一案或引连锁反应 业主商量维权

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  位于杭州市文一西路与狮山路交汇处南侧的西城时代家园已经停工多时,但这两天这里热闹非凡。因为其开发商杭州金星房地产开发有限公司被债权人向法院申请破产清算,这里聚集了众多的媒体以及一些讨要欠款的债权人。

  尽管金星破产案被部分媒体称为本轮调控以来杭州破产房企,但是在“第一案”之下,仍有许多疑问待解:破产是楼市调控政策使然还是自身经营不善?本能保证项目顺利完工的预售资金为何不知所踪,谁该为此负责?房企破产,资产该如何清算,业主权利该如何保障?金星破产,会对整个带来什么影响……

  预售款不翼而飞?

  金星破产案仍在进行中,具体债务还未最终确定,但记者多方了解获悉,金星房产目前欠款4000万元,欠税2398万元,近年来曾经5次转让股权。此次申请破产的直接原因是其母公司中江控股出现资金链断裂。

  尽管已经进入破产程序,但是西城时代家园的许多业主仍在追问:这个曾经红极一时的“热销”楼盘,房屋的预售款就三亿多元,光这些钱也能使项目完工,怎么还会因资金链断裂而停工?

  多位杭州房产界人士表示,虽然早就有预售款监管制度,但这一管理规定并没有被很好地执行,一些房企的预售款并不进入监管账户,而是挪作他用。快房网评论员程伟明表示,金星之所以破产,和其预售资金被转移、挪用有直接关系。

  浙江省从2010年10月开始实行商品房预售资金封闭式管理办法,即要求监管项目的预售房款要直接存入专门的资金账户,该账户由银行专门监管,不取现,只用于项目建设并根据项目施工进度进行支取。

  按此规定,西城时代家园2010年11月后核发的三批共327套房源货值大约3.4亿元的预售款应该在账上。然而,记者了解到,实际进入监管账户的资金只有1.8亿元,西城时代家园预售款监管银行杭州联合银行相关负责人表示,监管账户内的1.8亿元,其中1亿元是开发商直接打进的预售资金,剩下的是购房者的按揭贷款。

  目前,监管账户的1 .8亿元已经全部花完,流向主要是监管项目相应的前期工程费、管理费和税费等,余款金星迟迟未打。浙江省商品房预售资金管理办法规定,市、县住房和城乡建设部门负责本行政区域的商品房资金监督管理。杭州市余杭区房管部门表示,“目前法院正在清算,法院未核查前,不便对外公布”。

  多位西城时代家园的业主表示,本该用于楼盘建设的预售款很可能已被挪作他用,导致工程停工、金星破产。“如果商品房预售金还在,根本就不会出现房屋停工的情况。”甘肃籍业主周金雨说。

  业主能顺利拿到房子?

  就在金星申请破产的当天,所有西城时代家园的业主都收到余杭区政府一条短信,“尊敬的业主:您好!目前,我区人民法院已依法受理金星房产公司破产案;西城时代家园三期后续各项工程也将于4月1日起陆续开工,其中去年底和今年6月底到期房屋所涉工程力争7月底前完工。同时,区政府将依法保障业主办理‘三证’的权利。”

  不过,令来自湖州安吉的业主鲁迅华担忧的是,尽管政府答应保障业主权利,但工地依旧空无一人,毫无复工的迹象。在有三、四百业主参加的Q Q群里,业主们谈论各种维权的方法,互相散布各种从网上或他处得来的信息。“刚去工地,还没有复工”、“政府会垫资一亿元吗?”这是群里讨论最多的话题。大部分业主表示,只希望能尽快拿到自己的房子,“希望政府出面给一个权威的说法,比如形成一个文件,要不心里总是不踏实。”冯平耀说。

  周金雨等业主表示,西城时代家园项目多数业主都是“刚需族”,眼看着楼盘停工了,大家都很焦急,害怕成了烂尾楼,“我是买的房,每个月要还5000元的房贷”,冯平耀说,“现在项目停工了,房子拿不到,压力很大”。

  杭州市余杭区房管处主任尤初阳表示,区里高度重视金星房产申请破产一事,专门成立了工作小组,确保购房业主的合法权益。现在西城时代家园项目主要问题是绿化和三通,余杭区已经会同有关部门着手解决,让广大业主能顺利拿到房子。

  但是,没有看到复工,许多业主并不满意这样的说法,他们仍在商量的办法。

  下一个会是谁?

  金星破产案在房地产界无疑像一颗炸弹———这个非典型的房企破产案例将众多房企资金异常紧绷的现实推向。下一个会是谁?多位房地产专家表示,在目前房产企业普遍面临资金“干涸”的情况下,金星破产可能会引起“连锁反应”。

  住在杭州网评论员丁建刚表示,现在不管是大房企还是小房企,资金都绷得非常紧。就在今年2月,杭州市地税局发布了杭州房产企业欠税 榜 , 金 星 房 地 产 有 限 公 司 欠 税2398万元排名第二,同时上榜的10家房地产企业欠税超亿元。

  自去年3月调控以来,楼市成交持续低迷,房价逐渐回落。与此同时,开发商资金回收压力加大,资金链紧绷。尤其是一些2009年、2010年进入楼市的小房企,拿地成本高,降价空间小,资金回收慢,资金链十分脆弱。加之房地产将迎来银行还贷和信托还款高峰,杭州一些小房企负责人表示,“活下去很难”。

  2011年,上市房企公司中最岌岌可危的是杭州的绿城中国;一个月前,亏本热卖的房地产项目曙光之城,在杭州;如今,第一个破产的房企,仍在杭州。有评论说,杭州 已 经 成 为 楼 市 动 向 的 “ 风 暴眼”,而金星破产案无疑是风暴眼的中心点。

  多位房地产业内人士表示,过去十多年,房地产一直处在狂飙式的上升阶段,几乎没有听说有房企破产,因此,有关房企破产后的处理程序、经验也是一片空白。此次金星破产,房企、银行、政府、业主面对的都是新情况,如何能够妥帖处理好这个破产第一案,需要各方充分沟通、协商,共同想办法。王政裘立华